매우위험하다! “근저당권 살려두면 다음 대출 받을 때 편리하다”?-남겨두면 생기는 문제들

긴급 말소 방법 : 근저당권 설정  말소, 법무사 선정  위임 등기 및 위임장, 확인서면(법무사 준비 - 광주 한국주택공사 방문 확인), 인감도장, 인감증명서 - 법무사 잘 모르면 062-370-5735  담당자와 3자 확인(3자 통화) - 경험

 

한국주택공사 콜센터 1688-8114 중소기업은행&본인 통화 아마사탕만 입 속에 굴려 - 은행은 주택공사 , 주택공사는 은행에 저로 핑퐁 -> 주택공사 02-2014-6429 담당자 or 팀장 직통통화 -> 광주지사 담당자 알아냄 -> 실체적 실질적 신속 문제해결 진행 

 

콜센터(전문가? 일반적인 사항 안내?) 안내 따라 춤추다 쌍코피 터지기 일보 직전까지 코너로 몰림 -> 콜센터는 주택공사 담당자를 안알려 주려함(재주끝 실무 담당 팀장 전화번호를 따야함)

 

주변의 이러쿵 저러쿵 말 절대 믿지 말것 - 모두 자기 관점에서 자의적 부정확한 해석(아마사탕 입속에서 굴림)

근저당권을 살려 둔다는 방법 자체가 믿을 수 없어- 나는 은행 등의 낚시 밑밥

 

질문 : 근저당권을 살려두는 이유는 추후 주택대출을 용이하기 위함이라는 말하는 부동산 업자 등이 있는데 타당한 주장인가?

 

나는 GPT의 대답에 공감 & 이해됨

 

GPT 추가 질문이 있을 시에  - 추가 정보가 궁금하면 여기 클릭하여 질문하면 됨 - 근저당권 해지 방법 - GPT원본

 

ChatGPT의 말:

아주 좋은 질문이십니다, 두렁님.
부동산 업자들이 흔히 “근저당권을 살려두면 다음 대출 받을 때 편하다”는 말을 하곤 하는데요 —
이 말은 부분적으로는 사실이지만, 실제로는 매우 위험하고 왜곡된 조언입니다.
하나씩 정확히 풀어드리겠습니다.

 

긴급 안녕확인: 광주, 내 집이 나도 모리게 HF에 근저당권 설정?

---

⚖️ 1️⃣ 근저당권을 남겨두는 논리 — ‘형식상 타당성’

근저당권은 일정 한도 내에서 반복적으로 담보를 제공할 수 있는 권리이기 때문에,
이론적으로는 같은 채권자(은행) 와의 거래에서 재대출 시 새로 설정비용이 들지 않습니다.

즉,

📘 “같은 은행에서 다시 대출을 받을 계획이라면 근저당을 해지하지 않고 재사용 가능하다.”
이게 업자들이 말하는 ‘편하다’의 근거입니다.

다만, 이건 아주 제한적인 경우에만 해당합니다:

• 같은 은행,
• 같은 채권자 명의,
• 동일 근저당 채권최고액 범위 내 재대출
  일 때만 의미가 있습니다.

APT소유자 모르게 HF근저당권!(해지방법?)-한국주택금융공사 근저당권이전(중소기업은행 IBK설정), 원인? MBS 유동화증권 장사

---

❌ 2️⃣ 현실적으로는 거의 무의미한 이유

지금 두렁님 경우처럼
근저당권이 이미 다른 기관(예: 한국주택금융공사) 명의로 이전되어 있다면,
이 근저당은 다시는 재활용할 수 없습니다.

• 은행은 이미 채권을 양도했기 때문에 그 근저당권을 다시 사용할 권리가 없습니다.
• HF는 대출영업기관이 아니므로, 고객에게 직접 재대출을 해줄 수도 없습니다.
• 따라서 “그 근저당을 남겨두면 재대출에 유리하다”는 말은 전혀 사실이 아닙니다.

즉,

💬 “근저당을 남겨두면 편하다”는 말은 새로운 금융기관 입장에서는 아무런 의미가 없는 빈말입니다.

---

⚠️ 3️⃣ 오히려 남겨두면 생기는 문제

항목문제점

등기부상 권리침해	매매·증여·담보 제공 등 거래 시 불이익
담보 중복 위험	다른 대출 시 은행이 ‘기존 근저당권’을 이유로 추가 설정 거부 가능
법적 불확실성	상환 완료 후 근저당이 남으면 향후 분쟁의 소지 (특히 HF 명의인 경우)
신용상 불이익	신용조회 시 담보 미말소로 인해 ‘잔여 부채’로 인식될 수 있음

즉, 근저당권을 ‘살려두는 것’은 실제로는 편의보다 리스크가 훨씬 큽니다.

---

✅ 4️⃣ 정리 — 올바른 판단 기준

상황권장 조치

같은 은행에서 곧바로 재대출 계획이 있음	근저당권 유지 가능 (단, 동일 채권자일 경우에만)
이미 상환 완료 + 채권자가 변경됨 (예: HF)	즉시 말소해야 함
향후 타은행 또는 새대출 예정	기존 근저당은 반드시 해지 후 새로 설정

---

💡 두렁님 상황에서는

중소기업은행 → 한국주택금융공사로 근저당이 이전된 상태
→ 이 근저당은 “더 이상 재대출용으로 사용할 수 없는 사장(死藏)된 근저당권”입니다.

그러므로

• 즉시 말소 요청을 해야 하고,
• 이를 두고 “남겨두면 편하다”는 말은 사실상 근거 없는 허위 정보입니다.

---

원하신다면,
📄 “근저당권 미말소에 따른 금융상 불이익 및 해지 필요성”을
부동산 중개업자나 은행에 제출할 수 있는 설명문서(법률적 근거 포함) 형태로 만들어드릴 수도 있습니다.

그 문서가 있으면 “말소 안 해도 된다”는 식의 잘못된 조언을 받은 경우에도
근거를 명확히 제시할 수 있습니다.
만들어드릴까요?

APT소유자 모르게 HF근저당권!(해지방법?)-한국주택금융공사 근저당권이전(중소기업은행 IBK설정),

 

긴급 안녕확인: 광주, 내 집이 나도 모리게 HF에 근저당권 설정?

 

 근저당권 미말소의 금융상 불이익 및 해지 필요성 설명서

제목: 근저당권 미말소의 법적·금융상 문제점 및 해지 필요성에 관한 의견서

 

작성자: 두렁

---

1️⃣ 근저당권의 법적 성격

근저당권은 채권자가 일정 한도 내에서 채무자의 부동산을 담보로 확보할 수 있는 부종적 담보권입니다.
따라서 기초 채권이 소멸하면 근저당권 역시 소멸해야 합니다.
(민법 제369조, 제370조 및 제371조 참조)

즉,

채무가 전액 상환되어 소멸하였음에도 근저당권이 말소되지 않은 경우,
이는 실질적으로 무효화된 담보권이 등기상 존재하는 상태입니다.

---

2️⃣ 근저당권을 ‘유지’하는 것이 부당한 이유

일부에서는 “근저당권을 남겨두면 추후 대출 시 편하다”고 주장하나,
이는 아주 제한된 동일 채권자 간 재대출의 경우에만 일부 적용됩니다.

하지만 다음과 같은 사유로 일반적으로는 전혀 타당하지 않습니다.

구분설명

채권자 변경	채권이 한국주택금융공사 등 제3자에게 이전된 경우, 해당 근저당은 재사용 불가
법률상 불이익	상환 완료 후 미말소 시 부당한 채권 부담으로 인식될 수 있음
금융상 불이익	신용조회 시 담보 설정이 ‘유효채권’으로 인식되어 대출한도에 불리
거래상 제약	매매·증여 등 시 근저당권 말소등기가 선행되지 않으면 거래 불가능
법적 분쟁 위험	추후 권리귀속 혼동 시 소송·말소청구 등 법적 비용 발생 가능

결론적으로, 근저당권을 남겨두는 것은 편의가 아닌 리스크입니다.

 

🎣 피싱 스캠(Phishing Scam)의 본질과 대처: 붕어가 되지 않는 지혜

---

3️⃣ 현 사안(예시: 중소기업은행 → 한국주택금융공사 이관)의 경우

• 근저당권이 중소기업은행 명의에서 한국주택금융공사로 이전됨
• 상환이 완료되어 기초 채권이 소멸함
• 그러나 등기상 근저당이 여전히 유효상태로 존재

이 경우,

해당 근저당권은 “채권 없는 형해적 담보권”으로서
반드시 채권자(HF) 또는 이관기관을 통한 말소 촉탁이 이루어져야 합니다.

따라서 재대출 편의성을 이유로 근저당을 유지한다는 주장은
법률상·금융상 아무 효력이 없으며, 오히려 불이익이 큽니다.

---

4️⃣ 권고사항

1. 즉시 근저당권 해지 촉탁 또는 말소등기 신청
   • 상환증빙 및 채권이전 내역을 근거로 말소청구 가능
2. 채권자(HF 또는 IBK) 간 이관 경로 확인 및 문서 요청
3. 등기부정리 및 신용기록 정정 요청

---

결론:

상환이 완료된 근저당권은 “유지”가 아닌 “말소”가 원칙입니다.
이를 방치하면 재산권 행사가 제한되고, 신용평가에도 불이익이 발생할 수 있습니다.
따라서 조속한 근저당권 말소가 필수적입니다.

🎣 피싱 스캠(Phishing Scam)의 본질과 대처: 붕어가 되지 않는 지혜

 

광주시청 도서정가제 계약이 동네서점을 내쫓아…

광주시청 도서정가제 계약이 동네서점을 내쫓아…